Mấy ngày qua đây là chủ đề được người dân cũng như quốc hội quan tâm, vậy chính sách này có nên được áp dụng và áp dụng vào thời điểm nào, hãy cùng chúng tôi phân tích qua bài viết này.
Bài học đánh thuế bất động sản thứ 2 từ các nước
Chính phủ Singapore đã áp dụng các biện pháp quyết liệt để kiểm soát giá bất động sản tăng cao. Theo đó, người Singapore khi mua căn nhà thứ hai phải nộp phí 20% giá trị bất động sản, và mức phí này tăng lên 30% đối với căn nhà thứ ba. Đối với người nước ngoài, thuế suất áp dụng cho bất kỳ tài sản cá nhân nào đã tăng gấp đôi, từ 30% lên 60%.
Ngoài ra, Singapore cũng áp dụng thuế bán lại bất động sản: nếu bán trong năm đầu tiên, người bán phải nộp thuế 6% giá trị bất động sản; bán trong năm thứ hai là 8%; năm thứ ba là 4%. Từ năm thứ tư trở đi, người bán mới không phải nộp thuế.
Ở Hàn Quốc, các biện pháp tương tự được áp dụng để chống tình trạng đất bỏ hoang hoặc sử dụng không hiệu quả. Đất không triển khai xây dựng hoặc bỏ hoang hơn hai năm bị đánh thuế 5%; sau 5 năm là 8%; 7 năm là 9%; và trên 10 năm là 10%. Tại Mỹ, đất bỏ hoang cũng bị đánh thuế 3%.
GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định rằng việc áp dụng chính sách đánh thuế cao đối với người mua căn nhà thứ hai, như tại Singapore, cần xem xét kỹ trong bối cảnh Việt Nam. Ông cho rằng đặc thù ở Việt Nam có trường hợp căn nhà thứ nhất giá trị rất lớn nhưng căn nhà thứ hai lại có giá trị nhỏ, do đó việc chỉ đánh thuế căn nhà thứ hai có thể dẫn đến bất hợp lý.
Một số quốc gia đánh thuế 1 - 1,5% giá trị bất động sản đối với mọi trường hợp sở hữu nhà, đất. Tuy nhiên, tại Việt Nam, do thu nhập của người dân còn thấp, nếu áp dụng mức thuế tương tự sẽ gây khó khăn. Vì vậy, cần nghiên cứu các sắc thuế phù hợp, có thể dựa trên giá trị bất động sản hoặc diện tích sở hữu, nhằm đạt được mục tiêu vừa chống đầu cơ vừa đảm bảo an sinh xã hội.
Đánh thuế bất động sản thứ 2 để ổn định thị trường
Bộ Xây dựng đã kiến nghị có chính sách đánh thuế đối với nhà, đất thứ hai, đánh thuế đối với nhà, đất bỏ hoang, không sử dụng. Những ngày qua, dư luận cũng nhắc rất nhiều đến việc đánh thuế bất động sản thứ 2 như là một giải pháp để ổn định thị trường. Liệu rằng, giải pháp kỹ thuật này đã đến lúc cần được thực thi?Tiết kiệm 30 năm không đủ tiền mua nhà
Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, căn hộ sơ cấp giá 2 tỷ đồng hiện đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường. Trong khi đó, mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội hiện nay khoảng 250 triệu đồng/năm. Nếu một hộ gia đình có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập mỗi năm, họ sẽ cần hơn 30 năm để mua được nhà, với giả định giá nhà không tăng thêm.
Tuy nhiên, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu của Savills, nhận định rằng với tốc độ tăng giá bất động sản như thời gian qua, điều này là khó khả thi. “Việc giá nhà tăng quá cao không chỉ khiến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người trở nên xa vời, mà còn tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn lâu dài về an sinh xã hội,” bà Hương nhấn mạnh.
Nguyên nhân của hiện tượng "thành phố ma":
-
Phát triển bất động sản vượt xa nhu cầu thực tế:
- Nhiều dự án được xây dựng nhằm mục tiêu đầu cơ hoặc phục vụ nhóm khách hàng cao cấp, dẫn đến giá bán cao, không phù hợp với phần lớn người dân.
- Sự phát triển không đồng bộ giữa hạ tầng khu đô thị và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, giao thông...) khiến khu vực kém hấp dẫn để ở.
-
Tình trạng đầu cơ bất động sản:
- Người mua bất động sản chủ yếu để đầu tư, chờ tăng giá thay vì sử dụng. Điều này làm các khu vực trở nên vắng vẻ dù đã hoàn thiện.
- Tỷ lệ nhà ở không có người sử dụng tại một số dự án cao, gây ra hiện tượng “khu đô thị ma”.
-
Thiếu quy hoạch bền vững:
- Một số dự án xây dựng mà không tính đến nhu cầu dân cư hoặc khả năng phát triển kinh tế của khu vực.
- Việc phát triển các khu đô thị xa trung tâm nhưng không có kết nối giao thông thuận tiện khiến người dân không mặn mà.
Những lo ngại khi đánh thuế bất động sản thứ 2
Bộ Tài chính vừa phản hồi về đề xuất đánh thuế đối với người sở hữu từ hai bất động sản trở lên, sau những ý kiến lo ngại liên quan đến thời điểm và phương pháp thực hiện để tránh gây xáo trộn hoặc hiện tượng bán tháo trên thị trường.
Theo Bộ Tài chính, thời gian qua, một số ý kiến cho rằng việc đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất tại thời điểm này là chưa phù hợp. Do đó, cần nghiên cứu kỹ lưỡng để xác định thời điểm và cách thức áp dụng thuế nhằm tránh tạo ra cú sốc thị trường.
Hiện nay, Nhà nước đã áp dụng các khoản thu liên quan đến bất động sản trong nhiều giai đoạn:
- Khi xác lập quyền sở hữu, sử dụng bất động sản: Bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và lệ phí trước bạ.
- Khi sử dụng bất động sản: Bao gồm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Tuy nhiên, Việt Nam vẫn chưa áp dụng khoản thu thuế đối với nhà trong quá trình sử dụng và chuyển nhượng. Các khoản thu hiện tại chủ yếu tập trung vào thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), thuế thu nhập cá nhân (TNCN), và thuế giá trị gia tăng (GTGT).
khi nào việc đánh thuế bất động sản thứ 2 được áp dụng
Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã có nhiều báo cáo về tình hình giá bất động sản, cùng với đó cơ quan này cũng nhắc nhiều tới việc chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Trong khi đó, phía Bộ Tài chính cũng đồng tình với đề xuất của Bộ Xây dựng về việc đánh thuế người có nhiều bất động sản. Ủng hộ việc nghiên cứu áp dụng chính sách thuế đối với bất động sản thứ 2, tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng cần có những đánh giá thận trọng khi thực thi sắc thuế này.
Theo đánh giá của Savills Việt Nam, để thực hiện áp thuế tài sản cần rất nhiều các giải pháp kỹ thuật như: Tính toán chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kĩ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư. Các vấn đề này là rào cản lớn, cần nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt tới cùng và công tác phối hợp lâu dài của nhiều cơ quan chức năng liên quan. “Việc xác định giá trị giao dịch chính xác, minh bạch hóa các giao dịch, cũng như xác định rõ ràng quyền sở hữu là những vấn đề nan giải. Bên cạnh đó, việc xác định mức thuế hợp lý cũng là một bài toán cần giải quyết để vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành bất động sản, vốn có mối liên kết chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác”, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Cao Thị Thanh Hương nhận định.
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đồng tình với việc cần xem xét đánh thuế đối với nhà đất nhiều năm không đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường bất động sản, cần xem xét toàn diện để có thể đưa ra các cách thức đánh thuế phù hợp. Đánh thuế bất động sản về dài hạn là cần thiết nhưng khi đánh thuế cần xem xét một cách toàn diện, thận trọng, không nên vội vã và cần có lộ trình phù hợp khi tất cả những điều kiện liên quan đã sẵn sàng. “Đánh thuế vào bất động sản là một vấn đề phức tạp và nhạy cảm do tác động đến nguồn tài chính của toàn dân. Do đó, cơ quan thuế cần có các nghiên cứu chuyên sâu và lấy ý kiến rộng rãi để tạo ra sự đồng thuận khi đưa ra các loại hình thuế và các mức thuế bất động sản, đảm bảo sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai khan hiếm, đảm bảo tính minh bạch, tính công bằng và tính điều tiết thu nhập hợp lý”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói.
Như vậy để việc áp dụng đánh thuế cần được xem xét và sẽ đưa vào áp dụng để hạn chế việc đầu cơ, nhưng khi nào mới được áp dụng thì phải chờ quyết định của cơ quan nhà nước về thời gian áp dụng và điều kiện áp dụng.
