Những trở ngại về pháp lý đang khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc triển khai dự án, từ đó ảnh hưởng đến nguồn cung và sự phát triển của thị trường bất động sản.
Ảnh minh hoạ
Khó chồng khó
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng bất động sản là một ngành kinh doanh phải hoàn thành các thủ tục pháp lý phức tạp nhất so với các ngành nghề khác.
Bất động sản chịu sự tác động, điều tiết của 12 Luật khác nhau, trong đó có Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Phòng cháy và chữa cháy.
Ông Hiệp cho rằng muốn bất động sản phát triển trở lại để làm động lực phát triển cho cả nền kinh tế thì phải cải tổ hệ thống luật pháp thật hoàn chỉnh.
Cụ thể, để giải quyết những ách tắc trước mắt cần đặc biệt quan tâm đến các vấn đề ở Nghị định 30. Việc chuyển đổi sử dụng đất khác sang đất ở đang vướng mắc nên khi vấn đề này được sửa đổi sẽ có nguồn cung lớn hơn cho thị trường.
“Đây không phải là một doanh nghiệp mà là toàn bộ doanh nghiệp mong muốn sửa đổi vấn đề này”, ông Hiệp cho biết.
Về tiền đền bù cho dân, tiền sử dụng đất, hai vấn đề này đang được gộp lại. Trong khi đó, hệ số đền bù giữa các tỉnh là khác nhau nên người nông dân ở các tỉnh nhận đền bù cũng khác nhau. Vì vậy, gần như người dân không hài lòng và rất khó khăn khi đền bù.
Do đó, theo ông Hiệp cần nâng giá đền bù đất lúa lên để dân thoả đáng. Ngoài ra, cơ chế cưỡng chế cũng cần đẩy mạnh.
“Quy trình thu hồi đất là trên 100 bước, cực kỳ dài dòng khiến doanh nghiệp rất khó khăn, dẫn đến ách tắc trong việc triển khai dự án. Vì vậy, rất cần phải khắc phục điều này sớm”, Chủ tịch GP Invest nói.
Về Luật nhà ở, việc quy định 20% đất ở làm nhà ở xã hội tại các dự án cũng chưa có sự thống nhất. Nhiều dự án cho đền bù bằng tiền, nhiều dự án lại phải cắt đất. Ngoài ra, việc đặt một khu nhà ở xã hội bên nhà ở thương mại sẽ có sự chênh lệch hạ tầng, văn hoá, tiện ích.
Vì vậy, 20% này nên thay bằng việc thu tiền và quy hoạch thành một khu nhà ở xã hội riêng. Đối với công nhân nên ưu tiên cho thuê hoặc xây nhà lắp ghép gần các khu công nghiệp.
Đánh giá về thị trường bất động sản thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VaRS, cho biết hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã phải dừng hoạt động, thậm chí phá sản, giải thể.
Các doanh nghiệp đang bám trụ được thì gặp khó khăn trong thực hiện thủ tục đầu tư do thời gian phê duyệt, cấp phép xây dựng bị kéo dài.
Theo ông Đính, các vướng mắc trong quy định pháp luật chưa được tháo gỡ khiến quá trình phê duyệt hồ sơ đầu tư dự án bị đình trệ, mà hậu quả là nguồn cung trên thị trường bất động sản trong năm qua khó cải thiện. Các chủ đầu tư khó khăn trong thu hồi vốn đầu tư nhưng vẫn phải “gồng mình” gánh lỗ để duy trì các hoạt động xây dựng, đầu tư, kinh doanh.
Thêm vào đó, khó khăn cố hữu trong tiếp cận các nguồn vốn phù hợp để phát triển thị trường bất động sản không những không giảm bớt mà còn có biểu hiện tăng lên cùng với khó khăn chung của nền kinh tế do dịch bệnh cũng như quan điểm khác biệt về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế và mối quan hệ giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản.
Đề xuất khơi thông thị trường
Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản, cho rằng thị trường bất động sản nhà ở đang vướng mắc về pháp lý dự án qua thanh tra, kiểm tra.
Đối với bất động sản du lịch, vướng mắc chính ở Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Qua phân tích cho thấy, điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao, gây bất bình trong xã hội.
Điểm nghẽn pháp lý làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội quốc gia khi nguồn lực lớn bị “đóng băng” ở các tài sản bất động sản đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế.
Theo ông Lập, bất động sản là lĩnh vực kinh doanh rất rộng, chịu sự chi phối, điều chỉnh của hàng chục bộ luật, luật chuyên ngành khác nhau và có đến hàng trăm nghị định và thông tư hướng dẫn đi kèm.
Trong thời gian qua, nhiều luật quan trọng điều chỉnh trực tiếp đến hoạt động kinh doanh bất động sản như Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở đã bị xem như lỗi thời, không còn phù hợp trong bối cảnh phát triển hiện tại của thị trường. Tiến độ công tác nghiên cứu, xây dựng, điều chỉnh toàn diện để ban hành các luật sửa đổi thay thế diễn ra còn chậm.
Chất lượng xây dựng Luật còn hạn chế. Đơn cử như Luật Đầu tư 2020 vừa được phê duyệt đã xuất hiện bất cập và đang được đề xuất sửa đổi.
“Những nguyên nhân chủ quan và khách quan nêu trên là lý do căn bản gây nên sự ách tắc trong phê duyệt và bổ sung nguồn cung dự án bất động sản trong thời gian qua”, ông Lập nói.
Từ đó, ông Lập đề nghị, cần xây dựng chiến lược pháp lý tổng thể để hoàn thiện thể chế pháp lý cho thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, nghiên cứu đề xuất luật sửa đổi các luật liên quan khi có sự hạn chế, chồng chéo và ràng buộc bởi nhiều luật và bộ luật khác nhau.
Đồng thời xây dựng luật với xu hướng mở để phù hợp với bối cảnh phát triển của xã hội, của nền kinh tế số, kinh tế chia sẻ.
“Trong bối cảnh nền kinh tế hiện tại luôn có sự dịch chuyển nhanh về môi trường kinh doanh bởi tính sáng tạo, linh hoạt và thích ứng nhanh với môi trường toàn cầu, việc xây dựng hành lang pháp lý cần tạo cơ chế linh hoạt để phù hợp với bối cảnh nêu trên”, ông Lập cho biết.
Cùng với đó, các cấp chính quyền cần quan tâm, tập trung tháo gỡ các dự án vướng mắc sai phạm để khơi thông nguồn cung, tháo gỡ khó khăn làm trong sạch môi trường kinh doanh và đầu tư.
JLB Tổng hợp
